Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh vẫn hấp dẫn nhà đâu tư

Nhìn chung, thị trường Bất động sản cả nước trong 6 tháng đầu năm 2016, thị trường bất động sản TP. HCM có dấu hiệu chững lại. Dự kiến, diễn biến thị trường 6 tháng cuối năm sẽ nhỉnh hơn nửa đầu năm, nhưng nhìn toàn cục cả năm 2016, hoạt động bất động sản không sôi động như năm 2015.

Nhìn toàn diện các yếu tố, bong bóng bất động sản chưa thể quay lại trên thị trường trong năm 2016 vì lực cầu đang giảm, chưa có hiện tượng tạo sóng, đón đầu như giai đoạn 2006 – 2007. Do đó, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp cần hết sức thận trọng nếu vay để đầu cơ.

Tuy nhiên, TP. HCM vẫn có sức hấp dẫn rất lớn đối với các nhà đón đầu trong nước và nước ngoài, nhất là các nhà đón đầu đến từ phía Bắc. Nhiều nhà đầu cơ phía Bắc “đổ bộ” vào đô thị từ nhiều năm qua và đã góp phần tích cực vào sự phát triển của thị trường bất động sản đô thị như: Bitexco, SSG, Thảo Điền, Đại Quang Minh,Hưng Thịnh Corp  … bên cạnh đó, nhiều nhà đón đầu cá nhân phía Bắc cũng đã đón đầu rất lớn vào các dự án bất động sản loại trung cao và cao cấp tại tình thành và đã đạt được hiệu quả tốt trong nhiều năm qua.

Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2016, tỷ lệ nhà đầu tư thứ cấp đang tăng nhanh, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho chính các nhà lướt sóng (đặc biệt là những nhà lướt sóng không đầu cơ bằng tiền của mình, mà phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng; nhất là nhằm mục đích mua đi bán lại hưởng chênh lệch giá), có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Đối với những điểm sửa đổi trong Thông tư 06 so với dự thảo trước đó, có thể nói đây là một hành động tích cực thể hiện sự “lắng nghe” phản biện từ thị trường của nhà băng Nhà nước. Trong đó, 2 điều chỉnh lớn là quy định hệ số quy đổi rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản là 200% từ thời điểm 1/1/2017, thay vì 250% như trong dự thảo. Thứ hai, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn được giảm theo lộ trình từ 60% xuống 50% từ 1/1/2017 và 40% từ 1/1/2018, thay vì giảm ngay như trong dự thảo. Tuy nhiên, dù có nhẹ nhàng hơn thì Thông tư 06 cũng là “lời cảnh báo” với các nhà phát triển dự án cần giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng.

Vấn đề bảo vệ người mua nhà trước những chủ đầu tư làm ăn gian dối, đã được quy định rõ tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 về các dự án đủ điều kiện bán hàng. Trường hợp tại chung cư Hamora hay Bảy Hiền là khe hở mà chủ đầu tư lợi dụng khi Luật mới chưa được ban hành và kéo theo hệ lụy cho người mua. Vừa qua, TP. HCM đã công khai 42 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong mai sau. Đây là cơ sở để người mua lựa chọn. Còn với cả trăm dự án đang được đầu tư xây dựng nhưng không nằm trong danh sách đủ điều kiện mở bán thì quy định mới này giúp các chủ đầu cơ nỗ lực hơn để làm sao cho khách hàng tin tưởng mình, mua nhà của mình. Quy định này được xem như bộ bọc để người mua có thể yên tâm hơn với chọn lọc của mình.

TP. HCM hiện đang thiếu nguồn cung căn hộ giá thấp, căn hộ cho thuê vừa túi tiền. Đây cũng là vấn đề mà lãnh đạo đô thị cũng như HoREA rất quan tâm. Để thị trường bất động sản TP. HCM có nhiều dự án căn hộ nhà ở thương nghiệp có giá bán tương đương nhà ở xã hội, HoREA đề xuất cần hỗ trợ doanh nghiệp trong công tác giải phóng mặt bằng, tạm hoãn chưa nộp tiền sử dụng đất, giảm thuế, quy hoạch khu dân cư, diện tích, xây dựng cơ sở hạ tầng…

Cụ thể, cần tạm hoãn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong vòng đời dự án (do Luật Đất đai 2014 đã quy định không miễn, không giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án nhà ở thương mại). Khi nào chủ đầu cơ chuyển mục đích kinh doanh khác thì lúc đó phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định. Cho giảm thuế giá trị gia tăng còn 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp còn 10% và hỗ trợ lãi suất tín dụng ưu đãi.

Đề nghị thành phố cho phép quy hoạch những khu dân cư hỗn hợp “chuẩn thấp” có đầy đủ hạ tầng (khu người dân chuẩn thấp tương tự như khu nhà ở xã hội) ở một số quận vùng ven, huyện ngoại thành bao gồm cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp với quy chuẩn chung về quy hoạch và tiêu chuẩn thiết kế áp dụng cho nhà ở xã hội. Cho phép xây dựng nhà ở thương mại giá rẻ cũng có diện tích căn hộ tối thiểu 25 m 2 như nhà ở xã hội. Việc này sẽ góp phần hạn chế tình trạng phân lô hộ lẻ, hoặc các khu người dân tự phát khó kiểm soát như hiện tại.

Sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản chỉ có thể đạt được khi giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.